企业价值评估操作指引—资产基础法

企业价值评估操作指引——资产基础法

 

特别说明：本指引是一种专家意见，仅供评估机构及相关业务人员在执行此类业务时参考，不能替代相关法律法规、资产评估准则以及资产评估师个人的职业判断。指引中所涉及的相关事项，评估机构在执业中应结合项目具体情况、资产评估准则以及资产评估师的职业判断确定，不应简单生搬硬套。

第一章  概  述

一、本指引系针对资产评估专业人员采用资产基础法评估企业价值时所提出的专家意见。根据资产基础法的特点，结合目前资产评估实际操作中的相关要点和难点，江苏省资产评估协会组织制定了本操作指引。

二、本指引所称资产基础法，是指企业价值评估中以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业资产负债表表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

三、对各项资产和负债的评估，现行资产评估准则已有明确规范的，应当遵照现行准则的要求执行；现行资产评估准则未作明确规范的，可以参考本指引；本指引与现行资产评估准则不一致的，以资产评估准则为准。

四、本指引主要针对持续经营前提下一般企业（非金融企业）资产基础法的评估，未包括金融企业特有资产、负债的评估。

五、本指引编制的主要依据为各项资产评估准则，同时参考其他专业评估行业规范、规程和会计准则的相关规定等，主要包括：

（1）《资产评估基本准则》；

（2）《资产评估职业道德准则》；

（3）《资产评估执业准则——企业价值》；

（4）《资产评估执业准则——机器设备》；

（5）《资产评估执业准则——不动产》；

（6）《资产评估执业准则——无形资产》；

（7）《资产评估执业准则——资产评估程序》；

（8）《资产评估执业准则——资产评估方法》；

（9）《资产评估执业准则——资产评估报告》；

（10）《资产评估价值类型指导意见》；

（11）《投资性房地产评估指导意见》；

（12）《城镇土地估价规程》；

（13）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》；

（14）《房地产估价规范》；

（15）《资产评估实务（一）》；

（16）《资产评估实务（二）》；

（17）《房地产估价理论与方法》；

（18）《企业会计准则》；

（19）《企业会计准则应用指南》；

（20）《企业会计准则讲解（2010）》。

 

第二章  资产基础法基本操作指引

在采用资产基础法评估企业价值时，资产评估专业人员应当充分理解、执行各相关评估准则的基本操作要求，并在执业过程中特别注意以下操作指引：

一、全面、充分识别被评估单位拥有的各项资产和负债

资产评估专业人员应当知晓，企业价值评估对象通常为股东全部权益价值，采用资产基础法评估时，各项资产和负债的识别，对于客观、公允反映评估对象的评估结果至关重要。资产评估专业人员应当根据会计政策、企业经营等情况，要求被评估单位对资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别，并指导被评估单位填写“资产评估申报明细表”，全面反映被评估单位拥有的各项权益和义务。其中，资产负债表表内资产、负债的账面价值合计数应当与相应会计科目的明细账、总账及会计报表数据核对一致，以确保资产评估申报明细表所填内容的真实、完整、可靠。

资产评估专业人员应当知晓并非每项资产和负债都可以被识别并反映在评估基准日的资产负债表内，对于能够识别并单独评估的资产和负债则应当予以充分识别，识别出的表外资产与负债应当纳入评估申报文件，并要求委托人或者其指定的相关当事人确认评估范围。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应当考虑资产基础法的适用性。

企业可能存在的表外资产和负债通常包括：

1.一次性摊销的在用周转材料（低值易耗品）、全额计提折旧或直接计入当期损益的机器设备等资产。

2.大型基建项目建设期发生的生产人员准备费、开办费。此类费用在某些“重资产”企业数额较大，建设期通过在建工程科目予以归集，在项目建成投产后有的会一次性计入当期损益，因此，正常生产经营期的资产负债表中通常未将其列示为一项资产。

3.由被评估单位投资建设但建成后无偿移交给地方或行业相关部门所有的，但企业仍拥有使用权的资产，如铁路专用线、供配电线路等。

4.未作资产单独列示的厂区绿化工程、管道沟槽等资产。部分企业由于会计核算和资产管理的不规范，常常将这些资产的支出分摊计入房屋建筑物的账面价值之中，容易在评估申报中遗漏。

5.专利及非专利技术、商标、海域使用权、岸线使用权等无形资产。

6.计入当期损益的研究开发支出。在某些生物制药类或软件开发类等高科技企业，常常会发生巨额研发费用，这些研发费用因不符合会计准则要求的资本化条件而被直接计入当期损益，但这并非意味着它们没有价值，相反极有可能是一项或多项具有很高价值的无形资产。

7.特许经营权资产。除部分采用PPP模式设立的企业及收费高速公路企业外，一般情况下企业的特许经营权多为无偿取得，因此在账面上不会作为一项资产来反映，如燃气、电力、自来水、污水处理等公用事业性单位，以及路桥、码头和原油、成品油长输企业等自然垄断类企业。

8.已认缴尚未实际出资的长期股权投资。现行《公司法》允许公司注册资本实行认缴制，股东在公司章程或出资协议规定的最后出资时间之前未实际出资的，依然可以依照《公司法》和公司章程的规定，享有被投资单位的相关权益，承担相应的义务。

9.应计未计的工程款、土地出让价款、矿业权出让收益、环境治理义务、养老金（退休）福利等负债。

10.其他未在资产负债表中列示的资产和负债。

资产基础法评估中，对被评估单位各项资产和负债的识别与评估，系为客观、全面评估企业价值之用，无意要求被评估单位必须按本次评估结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关账务处理，需由被评估单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。

二、切实履行必要的核查验证程序

资产负债表等财务报表是资产基础法评估中最为重要的基础性资料，资产评估专业人员应当尽可能获取被评估单位经审计后的财务报表或者公开财务资料，无论财务报表是否经过审计，资产评估专业人员都应当对被评估单位于评估基准日的资产及负债账面值的真实性进行核查、分析和判断。

1.充分认识履行核查验证程序的重要性。

在现行会计准则越来越注重会计信息质量相关性的背景下，企业资产和负债在评估基准日的账面价值越来越多地采用公允价值、可变现净值等计量属性计量，调查被评估单位的会计政策，了解被评估单位不同资产、负债的计量属性，在采用资产基础法评估企业价值时显得尤为重要。当被评估单位资产、负债采用公允价值、可变现净值等计量属性时，资产基础法评估企业价值涉及的这类资产和负债的评估测试结果与账面价值相比，通常变化不大。因此，资产评估专业人员应该充分认识到资产基础法企业价值评估中，被评估单位各项资产和负债账面价值核查验证工作的重要性，切实履行必要的核查验证程序，为评定估算打下可靠的基础。

2.合理确定核查验证的重要性水平。

资产评估专业人员应当根据评估目的、被评估单位内部控制制度的建立与执行状况、相关资料收集情况、企业规模及其主要资产和负债的金额大小和数量多少等因素进行综合分析后，合理确定核查验证的重要性水平，进而根据重要性原则确定是采用详细检查还是抽样检查。采用抽样检查方式时，如发现原始资料或盘点工作可靠性较差，要扩大抽查面，直至核查全部资产，即实施详细检查。

3.恰当选择核查验证方法。

核查验证的实施方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、市场调查、查询、函证、复核等。资产评估专业人员应当根据各类资产的特点，合理确定核查验证的实施方式，并形成相应的工作底稿。对某些复杂的资产、负债，可以采取多种方式相结合的形式进行。具体参见中国资产评估协会发布的《资产评估操作指引第 8 号——资产评估中的核查验证》。

4.保持与注册会计师等其他中介机构执业人员的有效沟通（如有）。

在实施核查验证等评估程序过程中，资产评估与审计、律师和财务顾问等其他中介机构的工作存在诸多共性的方面，资产评估专业人员在保持独立性的前提之下，加强与他们的合作，共同实施部分具有共性的核查验证程序（如共同监盘、访谈、函证等），有助于提高工作效率。在资料共享方面要确保会计信息等基础资料的一致性，资产评估专业人员对于获取的资产评估申报明细表，除了与企业会计报表、账册、凭证核对外，还需要与提供给注册会计师的会计资料核对，并根据审计的实施情况及时作出必要的调整，确保评估基础数据与企业会计报表的未审数与审定数保持一致。经充分沟通依然难以达成一致意见的重大事项，应当在资产评估报告中予以披露。

5.评估程序受限的处理方式。

因法律法规规定、客观条件限制等无法实施核查验证的事项，资产评估专业人员应当采用必要的替代程序予以核查，在难以实施相应替代程序，但对企业整体评估影响不大，则可以在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度,并在资产评估报告中予以披露。

当无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取措施弥补程序缺失、且未对评估结论产生重大影响时，资产评估机构及其资产评估专业人员可以继续开展业务，对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不得出具资产评估报告。

三、合理选择价值类型

在持续经营前提下，企业价值评估对象的价值类型通常为市场价值或投资价值，资产评估专业人员应当知晓，各要素资产作为企业整体资产组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值，企业价值资产基础法评估中各要素资产的价值取决于其对企业价值的贡献程度。评估中需要根据资产的用途、持有目的和会计核算方式等因素，合理确定各项资产和负债的价值内涵，这对最终形成股东全部权益价值尤为重要。

在持续经营前提下，企业各项资产的用途和持有目的是不同的，有的是为了自用，如固定资产、无形资产等；有的是为了加工后再行出售，如原材料、在产品等；有的是持有以备出售，如产成品、商品等；另外还可能存在一定数量闲置、报废或待处置资产。不同用途的要素资产在企业生产经营中发挥的作用不同，对企业价值的贡献方式和贡献程度也不尽相同。根据《资产评估价值类型指导意见》第七条的规定，在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。因此，尽管针对企业价值评估对象（股权）的价值类型可能选择市场价值，但对于被评估单位拥有的以自用为目的的固定资产、无形资产等要素资产，其价值类型则通常为在用价值；对于持有待售资产、长期闲置、报废资产等，其价值类型则通常为市场价值、可变现净值或残余价值等。

资产评估专业人员应当充分理解会计准则有关各项资产、负债相关计量属性的含义及计量方法，并知晓该等计量属性与资产基础法评估中各项资产、负债价值类型的联系与区别，以便更加恰当地确定各项资产和负债基于企业价值评估下的评估值。

四、根据各项资产和负债的具体情况，恰当选择相应的评估方法

对被评估单位各项资产和负债的评估，通常根据其自身特点，评估中收集的资料等，选择相应的评估方法进行评估，包括市场法、成本法、收益法及其他衍生评估方法。如上所述，在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，各单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响，因而，在评估方法的具体运用和参数选择上应注意与单项资产评估的区别。

五、在必要及切实可行的情况下，合理考虑评估增减值因无法改变资产原有的税盾效应对企业价值评估结论的影响

一般而言，企业外购或自行建造的固定资产、无形资产的历史成本通常为其计税基础，折旧、摊销被允许在计算企业所得税时税前扣除，因而具有一定的税盾效应，但资产基础法评估中涉及的固定资产、无形资产的评估增减值不会改变其计税基础，因而缺乏税盾效应或未能改变资产原有的税盾效应。

当各项资产和负债的评估结果与其计税基础存在较大差异时，资产评估专业人员可以结合企业的具体情况及行业特点，基于替代性原则和折旧、摊销税盾效应理论的考虑，在切实可行的情况下，参照《企业会计准则——所得税》的思路，根据相关资产和负债的评估增减值（评估值大于或小于计税基础的差额），采用相应的所得税率估算递延所得税负债或递延所得税资产，作为对相关资产和负债评估结果的一种“备抵”或修正，或者作为对企业股东全部权益价值的折价或溢价，以便更加全面、充分地揭示评估对象的价值影响因素，体现股东全部权益评估结论的公允性、合理性。

对因评估增减变化而估算的递延所得税资产或递延所得税负债，仅是企业股东全部权益价值的一项影响因素，并不代表要求被评估单位按照评估结果作出相应的账务处理，也不必然改变被评估单位的实际纳税义务。资产评估专业人员应当知晓，并非所有情况下的资产基础法企业价值评估都会存在这一影响因素，例如，根据国家财税主管部门的规定，国有企业改制上市过程中，“经确认的评估增值资产，可按评估价值入账并按有关规定计提折旧或摊销，在计算应纳税所得额时允许扣除”（财税[2019]62号），则评估无需再作考虑。

值得注意的是，对于长期股权投资评估值与计税基础的不同产生的暂时性差异，资产评估专业人员需要考虑暂时性差异的类型和投资者管理层对该项长期股权投资的持有意图，来判断是否估算递延所得税资产和递延所得税负债。

鉴于所得税影响因素的复杂性，资产评估专业人员也可以选择不考虑评估增减值对企业价值的税盾效应影响。无论是否考虑，均需在资产评估报告特别事项中予以充分披露，以便报告使用人能够合理理解评估结论的价值内涵。

六、针对委托人的合理需要，审慎选择出具其他报告类型

原则上资产评估业务应出具符合法律、法规和评估准则要求的资产评估报告。如前所述，资产评估专业人员执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不得出具资产评估报告（人民法院委托司法执行财产处置资产评估业务除外）。

如果委托人依旧存在估值方面的需求，资产评估机构可以考虑重新与委托人签订价值咨询业务委托合同，并依照合同约定，履行有限的评估程序，审慎选择出具价值咨询报告、价值分析报告或估值报告等其它满足客户合理需求的报告形式，并在报告中充分披露对资产价值产生重大影响的事项，以及此类报告与资产评估报告在法律效力等方面的差异。资产评估专业人员出具其他形式的报告，仍须遵循客观、公正和实事求是的工作原则，不得存在误导性陈述。

 

第三章  各项资产和负债的评估

第一节  货币资金的评估

一、货币资金的概念及内容

货币资金是企业拥有的，以货币形式存在的资产，包括现金、银行存款和其他货币资金。企业一般设置“现金”、“银行存款”和“其他货币资金”等科目，其中：“现金”科目用以核算企业的库存现金，但不包括企业内部周转使用的备用金；“银行存款”科目用以核算以摊余成本计量的、企业存入银行或其他金融机构的各种款项；“其他货币资金”科目用以核算以摊余成本计量的、企业的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等。

二、货币资金的核查验证

1.现金

（1）获取现金评估申报明细表，核对库存现金日记账与总账的金额是否相符，检查非记账本位币库存现金的折算汇率及折算金额是否正确；

（2）监盘库存现金；

（3）抽查大额库存现金收支。检查原始凭证是否齐全、记账凭证与原始凭证是否相符、账务处理是否正确等项内容。

2.银行存款

（1）获取银行存款评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和日记账合计数核对是否相符，检查非记账本位币银行存款的折算汇率及折算金额是否正确；

（2）对银行存款发函询证，获取并检查银行存款余额调节表，并与银行存款对账单、银行询证函回函核对，关注是否存在长期未达账项，分析未达账项的性质对企业价值评估的影响；

（3）抽查大额银行存款收支的原始凭证；

（4）关注银行存款是否存在应计未计的利息。

3.其他货币资金

（1）获取其他货币资金评估申报明细表，复核银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等加计是否正确，并与总账数和日记账明细账合计数核对是否相符，检查非记账本位币其他货币资金的折算汇率及折算是否正确；

（2）获取其他货币资金余额调节表，并与其他货币资金对账单及询证函回函核对；

（3）抽查大额其他货币资金收支的原始凭证；

（4）关注其他货币资金是否存在应计未计的利息；

（5）关注是否有质押、冻结等对变现有限制、存放在境外或有潜在回收风险的款项，并视情况在评估报告中予以适当披露。

三、货币资金的评定估算

货币资金按核实后账面值确定评估值。

 

第二节  交易性金融资产与负债的评估

一、交易性金融资产与负债的概念及内容

（一）交易性金融资产

1.交易性金融资产的概念。交易性金融资产核算企业分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

2.交易性金融资产的类别。企业经营过程中购入持有的下列投资产品通常应当分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的交易性金融资产：

（1）股票。在不考虑指定的情况下，企业持有的股票应当分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；

（2）基金。基金一般情况下不符合本金加利息的合同现金流量特征；

（3）可转换债券。是债券持有人可按照发行时约定的价格将债券转换成公司普通股票的债券。

（二）交易性金融负债

1.交易性金融负债的概念。交易性金融负债核算企业分类（或指定）为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债，企业应当划分为交易性金融负债：

（1）承担金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；

（2）金融负债是企业采用短期获利模式进行管理的金融工具投资组合中的一部分；

（3）属于衍生金融工具。

企业公允价值能够可靠计量的金融负债符合以下条件之一的，可以在初始确认时将其直接指定为交易性金融负债：

（1）该指定可以消除或明显减少该金融负债在计量方面存在较大不一致的情况；

（2）企业风险管理或投资策略的书面文件已载明，该金融负债以公允价值为基础进行管理和评价并向关键管理人员报告。

2.交易性金融负债的形成过程。交易性金融负债，指企业采用短期获利模式进行融资所形成的负债，比如应付短期债券。作为交易双方来说，甲方的金融债权就是乙方的金融负债，由于融资方需要支付利息，因此，就形成了金融负债。交易性金融负债是企业承担的交易性金融负债的公允价值。

二、交易性金融资产与负债的核查验证

（一）交易性金融资产的核查验证

1.获取交易性金融资产评估申报明细表，复核加计是否正确，并与报表数、总账数和明细账合计数核对是否相符，检查非记账本位币交易性金融资产的折算汇率及折算是否正确；

2.与管理层沟通企业管理金融资产与负债的业务模式及确认为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产与负债的依据；

3.获取股票、债券、基金等账户对账单，与明细账余额核对，作出记录或进行适当调整；将投资账户流水与明细账进行核对，检查购入交易性金融资产是否为被评估单位拥有；

4.实施监盘程序、获取被评估单位编制的交易性金融资产盘点表，检查交易性金融资产名称、数量、票面价值、票面利率等内容，同时与相关账户余额进行核对；如有差异，查明原因，作出记录或进行适当调整；对在外保管的交易性金融资产，查阅保管文件，向保管人函证，复核并记录函证结果；如交易性金融资产在评估基准日后已售出或兑换，则追查至相关原始凭证，以确认其在评估基准日存在；

5.收集评估基准日（或基准日前后）各项债券、股票的交易价格和基金单位净值资料，对交易性金融资产的发生时间及变现能力进行调查和判断，检查有无变现存在重大限制的交易性金融资产。

（二）交易性金融负债的核查验证

1.获取交易性金融负债评估申报明细表，复核加计是否正确,并与报表数、总账数和明细账合计数核对相符；

2.检查交易性金融负债在评估基准日的公允价值的确定是否合理，取得有关交易性金融负债的收盘价，并与之核对；

3.检查在评估基准日，交易性金融负债是否按票面利率计算利息（限于分期付息的交易性金融负债），检查会计处理是否正确；

4.检查处置交易性金融负债的原始凭证，核实其内容、金额和会计处理是否正确；

5.必要时对交易性金融负债进行函证。

三、交易性金融资产与负债的评定估算

1.对公开挂牌交易的股票，按评估基准日收盘价计算评估值；

2.对公开挂牌交易的债券，按评估基准日的市价计算评估值；对不能公开交易的债券，可以按本金加持有利息计算评估值，或依据本息收取方式计算未来现金流现值作为评估值；

3.对基金投资按照评估基准日基金单位净值与核实后的基金份额计算评估值；

4. 可转换债券价值等于其纯债券价值和转换价值二者之间的最大值与其期权价值之和，即：

可转换债券价值=max(纯债券价值与转换价值)+期权价值

5.债务工具以公允价值计量，因此其评估价值通常根据取得日的市场情况和当前市场情况或其他类似债务工具的当前市场利率确定。

（1）固定利率金融负债的评估方法

固定利率金融负债的公允价值通常采用未来现金流折现法确定，即通过一个合适的折现率计算该金融负债预期的未来现金流的现值。

在确定未来现金流时，可参考待估金融工具的合同条款，一般来说固定利率金融负债合同都会明确规定利息率、计算时间以及本金偿还计划条款，通过这些条款，可以明确金融工具未来的现金流量。

在确定折现率时，可根据待估金融工具的合同条款和实质特征，采用市场上其他金融工具的市场收益率作为该折现率，该折现率是通过分析市场上可类比的其他金融工具，如公司债券的特征来确定，这些特征包括该金融工具自身的信用等级、剩余时间以及金融工具的计价货币等。

（2）浮动利率金融负债的评估方法

浮动利率金融负债的评估原理与固定利率金融负债相同，也是采用未来现金流折现法，但是在未来现金流的确认上有所差异。

在确定未来现金流时，浮动利率金融负债的合同条款往往只规定合同期内的利息率随着某些基础金融变量（如伦敦银行同业拆借利率）的变化而变化，未来现金流无法准确估计时，评估专业人员在评估时需首先对那些基础金融变量的变化作出适当、合理的估计。

四、其他需特别关注事项提示

1.对限售股进行评估时，评估结果需要合理考虑流动性折扣；

2.可转换债券评估时，其既有固定收益证券（如债券）特性，又有权益证券（如股票）的特性，其价值应当合理判断其普通债券价值、转换价值和期权价值等因素；

3.采用市场法评估交易性金融资产价值，如果评估基准日至资产评估报告日之间出现较大波动，应该考虑作为期后事项在报告中进行披露；

4.资产评估专业人员除需重点关注合同签订的条款外，同时需关注市场基础金融变量的变化对评估结果的影响。

 

第三节  应收款项的评估

一般企业的应收款项通常包括应收票据、预付账款、应收账款和其他应收款等。

一、应收票据

1.应收票据概念及类别

应收票据是指企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。

2.应收票据的核查验证

（1）获取应收票据评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，同时就客户名称、出票日期、到期日期、票面利率、账面金额等与明细账、应收票据备查薄等进行核对；

（2）对现场工作日实际结存的应收票据进行盘点，并与应收票据备查簿进行核对，同时关注评估基准日后票据贴现或背书转让的情况，并收集相关单据凭证；

（3）收集大额应收票据发生的合同、协议等重要资料，并收集存量应收票据复印件（正反面），与原件核对一致。

3.应收票据的评定估算

目前，企业的应收票据一般包括银行承兑及商业承兑，且多为不带息票据，承兑期一般多在6个月内，一般情况下，在核查验证的基础上，按票面金额确定评估值；当应收票据占被评估单位资产权重较大，其价值变动对被评估单位股东权益价值存在较大影响时，可根据评估基准日贴现息情况及贴现期长短，考虑按应收票据贴现值确定评估值。

4.其他需特别关注事项提示

（1）评估基准日后现场工作结束日以前，已到期但未完成承兑的商业承兑汇票，了解未正常承兑的原因，收集相关资料，关注是否存在信用损失风险及其程度；

（2）是否存在用于抵押的应收票据，并注意收集相关资料。

二、应收账款

1.应收账款的概念

应收账款是指企业因销售商品、提供劳务等日常活动应收取的款项。

2.应收账款的核查验证

（1）获取应收账款评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，结合坏账准备科目与报表数核对是否相符，同时就客户名称、业务内容、发生日期、账龄、账面金额等与明细账进行核对；

（2）根据应收账款结存金额、户数、账龄情况，选择适当客户进行函证，重点是金额较大客户、异常客户、逾期（相对销售协议约定）客户及长期挂账客户，编制函证情况汇总表，存在差异的，对差异原因进行调查，收集相关支撑资料；不能回函的客户，采用替代检查程序，查阅相关销售发票、合同、发货单等原始凭证，收集相关证明材料；

（3）关注评估基准日后现场工作期间实际回款情况，并收集相关支付凭证资料；

（4）对应收账款进行账龄分析，对长期挂账的款项，调查了解长期挂账的原因，必要时，可通过公开渠道查询债务人相关信息，核实债务人的存在性。

3.应收账款的评定估算

企业应收账款一般包括在正常信用期内款项和逾期款项两类。

（1）正常信用期内款项

对处于正常信用期内的应收账款，评估现场工作日时已覆盖正常回款周期的款项，检查期后到期回款情况并形成记录；评估现场工作日尚未覆盖正常回款周期的款项，结合检查最近一次已执行完合同的履约情况，对债务企业信用状况进行分析，判断逾期的可能性；对期后正常回款或经分析后信用状况良好的企业债权，按核实后金额确定评估值。

（2）逾期款项

对逾期款项，区别以下情况，采用个别认定法进行评估。

对交易合同出现纠纷款项，要求被评估单位出具书面说明材料，包括纠纷原因、责任主体、采取的处理措施及其进展等（最好提供法律意见书），并据此对债权可回收情况作出分析判断或通过披露方式进行处理。

被评估单位有依据证明逾期款项无回收风险或无法收回、部分无法收回的，需提供相应证明材料，评估人员根据所提供证明材料的可靠性，确定是否按账面金额评估，是否全部或部分评估为零。对长期挂账的逾期款项，也可通过企业信息查询系统查询债务企业是否存在异常。

其余逾期款项，资产评估专业人员应根据逾期账龄长短的不同，结合所确定的预期信用损失率，计算预期信用损失，编制预期信用损失计算底稿。

（3）评估预期信用损失率确定

按账龄长短估计评估预期信用损失时，损失率的确定一般考虑以下因素：

①被评估单位历史年度产生坏账情况；

②被评估单位历史年度实施的债务重组情况；

③被评估单位坏账准备会计政策。

一般而言，对逾期的应收账款，有的可能是常年客户，对方信用状况相对熟悉；有的可能是与对方单位业务往来较少，对方单位结算信用一般；有的可能是与对方单位为一次性业务往来，对方单位信用情况不太清楚。

对常年客户，产生逾期结算款项可能主要由于对方短期资金周转方面的原因，大多经过事先沟通，产生损失的风险一般较低；对于业务往来不多的客户，逾期应收款经过追讨收回的可能性很大，只是回收时间不确定；对一次性交易客户，如果逾期时间较长（超过1年未偿付），这样的应收款风险损失较高。

因此，资产评估专业人员应根据所收集资料情况，在确定评估预期信用损失时，可以参照坏账计提的比例确定评估预期信用损失率，也可以根据风险高低判断确定评估预期信用损失金额。

（4）可以直接估计部分或全部损失的长期逾期应收款项

①债务人被依法宣告破产、撤销的，在取得破产宣告、注销工商登记或吊销执照的证明或者政府部门责令关闭的文件等有关资料后，对扣除以债务人清算财产清偿的部分后仍不能收回的应收款项，估计为评估预期信用损失；

②债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿且为了坏账核销再借贷没有继承人的应收款项，在取得相关法律文件后，估计为评估预期信用损失；

③涉诉的应收款项，已生效的人民法院判决书、裁定书判定、裁定其败诉的，或者虽然胜诉但因无法执行被裁定终止执行的，在取得相关法律文书后，估计为评估预期信用损失；

④逾期3年的应收款项，具有企业依法催收磋商记录，并且能够确认3年内没有任何业务往来的，在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额，估计为评估预期信用损失；

⑤逾期3年的应收款项，债务人在境外及我国香港、澳门、台湾地区的，经依法催收仍未收回，且在3年内没有任何业务往来的，在取得境外中介机构出具的终止收款意见书，或者取得我国驻外使（领）馆商务机构出具的债务人逃亡、破产证明后，估计为评估预期信用损失。

（5）坏账准备的评估处理

在区别不同情况确定应收账款评估预期信用损失后，被评估单位计提的坏账准备评估值按零值计算。

4.其他需特别关注事项提示

在评估实务工作中，经常会出现资产评估专业人员不能实施独立函证的情形，此时需要利用第三方函证作为替代，为此，资产评估专业人员需履行如下特别程序，以弥补非独立函证的不足：

（1）与管理层访谈中，应体现由于被评估单位原因，资产评估专业人员无法实施独立函证的内容；

（2）利用第三方函证时，需通过访谈方式了解第三方函证实施情况，重点关注第三方函证程序的有效性；

（3）第三方函证资料获取方面，在核验第三方函证原件的基础上，收集函证的复印件、扫描件，同时需收集包括函证快递单在内的与函证相关资料复印件、扫描件，上述复印件通常需由第三方函证机构加盖“与原件相符”章及被评估单位加盖公章；

（4）应特别关注应收款项中涉及法律诉讼的己决、未决事项，并做专项调查，收集相关资料，根据诉讼进展情况，确定评估结果表达方式，并视其对被评估单位股东全部权益（净资产）价值影响程度，作特别事项披露。

三、预付账款

1.预付账款的概念

预付账款是指企业按照合同规定预付的款项。

2.预付账款的核查验证

（1）获取预付账款评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，同时就供应商名称、业务内容、发生日期、账龄、账面金额等与明细账进行核对；

（2）特别关注被评估单位是否存在费用性挂账的情况；

（3）选择部分供应商进行函证，重点是金额较大供应商、异常供应商及长期挂账供应商，编制函证情况汇总表，存在差异的，对差异原因进行调查，收集相关支撑资料；不能回函的供应商，采用替代检查程序，查阅相关合同、支付单据、审批流程等原始凭证，收集相关证明材料。

3.预付账款的评定估算

对被评估单位而言，预付账款所对应的是收取货物或接受服务的权利，不同于应收账款及其他应收款的评估，在确定预付账款的评估值时，应重点关注合同实际履行情况及是否存在影响相关权利持续取得的不利因素，进而影响价值实现。

（1）依据所收集的合同，了解合同实际履行情况，重点关注款项支付时间及金额是否符合合同约定，对正常履行的合同，合同权利不存在受限情形，按核实后金额确定评估值。

（2）对于费用性挂账的应收款项，如相应权益已经实现，则评估为零。

（3）对未按合同约定履行的预付款项，了解未能正常履约的原因，继续履约的可能性，在通过被评估单位收集相关资料的基础上，必要时可通过特别函证方式，确定合同对应权利状况存续情况：

①可以继续履行的合同，其预付账款按核实后金额确定评估值；

②无法继续履行的合同，根据合同部分履行的情况及程度，已履行合同部分可形成资产的（货物采购合同可能收到物资，服务采购合同可能形成无形资产），根据已形成资产的价值及按约定由货物或服务提供方退回（补收）的款项之和（差）确定评估值；已履行合同部分不能形成资产的，直接按约定由货物或服务提供方退回或补收的款项金额确定评估值；

③长期挂账预付款项，需了解挂账原因，区别不同情况，参照上述第②条的处理原则进行评估处理。

4.其他需特别关注事项提示

（1）关注履约情况，对履约过程中涉及的合同物资，应对已到货物资进行现场核查，核实到货物资品类、数量，及其与合同约定的一致性。在现场核查过程中，应关注到货物资状况，如原包装存放、已拆箱、已安装就位待调试等，并以适当形式形成记录；

（2）合同物资（存货或设备）已部分或全部到货的情况下，应注意避免与其他资产的重复盘点，审慎核查相关资产的盘盈；

（3）关于待摊性质款项，新准则下可能在预付账款或其他流动资产、其他非流动资产科目下核算。评估时，根据其对应权利在评估基准日后存续状况确定评估值。权利存续的，如房屋租金、保险费用等，按存续期占整个收益期比重确定评估值，权利已终结的，评估值按零计算。

四、其他应收款

1.其他应收款的概念

其他应收款是指企业经营活动以外其他各种应收、暂付的款项。

2.其他应收款的核查验证

（1）获取其他应收款评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，同时就欠款单位名称（结算对象）、业务内容、发生日期、账龄、账面金额等与明细账进行核对；

（2）选择部分客户进行函证，重点是金额较大客户、异常客户及长期挂账客户，编制函证情况汇总表，存在差异的，对差异原因进行调查，收集相关支撑资料；不能回函的客户，采用替代检查程序，查阅支付单据、审批流程等原始凭证，收集相关证明材料；

（3）关注评估基准日后现场工作期间实际回款情况，并收集相关支付凭证资料；

（4）对其他应收款进行账龄分析。

3.其他应收款的评定估算

其他应收款多为备用金、各种保证金及关联方欠款。

（1）其他应收款一般采用个别认定法确定其是否存在预期信用损失及其金额；

（2）对备用金评估，需收集了解被评估单位与备用金管理相关制度，并关注制度实际执行情况。备用金金额较大时，可要求备用金持有人申报截止评估基准日应报销尚未履行报销手续的备用金使用情况明细，按账面备用金金额扣减已形成费用金额后的余额确定其评估值；

（3）对保证金，需了解保证金性质，收集与保证金相关文件资料，关注保证金返还时间，是否存在逾期未返还情形及其原因，是否出现保证金无法返还的情形，并据此作为是否估计风险损失的依据；

（4）对关联方欠款，需收集借款合同，重点关注款项性质、是否存在利息，欠款偿还时间、违约责任等。关联方为合并范围内企业时，可按核实一致的金额确定评估值；关联方为非合并范围类企业时，如股东方，需结合其偿还能力，确定是否存在风险损失及其金额，以扣除风险损失后的余额确定评估值；

（5）部分对被评估单位净资产存在重大影响的其他应收款，必要时，可根据偿还期的长短，考虑是否需要按折现值确定评估值；

（6）在考虑其他应收款项个别损失后，被评估单位计提的坏账准备按零值评估。

4.其他需特别关注事项提示

（1）对金额重大或可疑的其他应收款，需关注债务人资金、信用、经营管理现状等，可通过信用中国、企查查、天眼查等渠道查询债务企业基础信息，分析债务人偿还能力，必要时可要求对债务企业进行穿透调查；

（2）重点关注是否存在在评估基准日前应转销而未转销的非债权类期间费用支出，包括因为单据原因形成的费用性质挂账。

 

第四节  合同资产与合同负债的评估

一、合同资产与合同负债的概念

1.合同资产

合同资产，是指企业已向客户转让商品或提供服务而有权收取合同对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。在取得无条件收款权时确认为应收账款。当合同中包含两项或多项履约义务且不同时履行时，如果企业因履行了其中的一项履约义务、向客户转让了其中一项商品而获得了一项有权收取对价的权利，且该收款权利取决于时间流逝之外的其他因素（即收取该款项还取决于企业向客户转让另一项商品或多项商品）的，则企业应将该收款权利确认为合同资产而不应确认应收款项。

资产评估专业人员应当充分理解合同资产与应收款项的联系与区别，知晓二者都表明企业享有向客户收取对价的权利，但面临的风险不同。应收款项代表的是无条件收取合同对价的权利，即企业仅仅随着时间的流逝即可向客户收取对价，而合同资产并不是一项无条件收款权，该权利除了时间流逝以外，还取决于其他条件（如履行合同中的其他履约义务）才能收取相同的合同对价。因此，应收账款仅承担客户的信用风险，而合同资产除承担客户的信用风险以外，还可能承担其他风险（如履约风险等）。

2.合同负债

合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务，如企业在转让承诺的商品或服务之前已收取的款项。企业在向客户转让商品之前，如果客户已经支付了合同对价或企业已经取得了无条件收取合同对价的权利，则企业应当在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收的款项列示为合同负债。当企业履行向客户转让商品或提供服务的义务时，合同负债确认为收入。

资产评估专业人员应当充分理解合同负债与预收账款的关系，知晓二者均具有先收款或享有无条件收款的权利，后交付商品或提供服务的共性，但二者也存在以下主要区别：

（1）预收账款并不强调企业与客户之间订立的合同已成立，在合同成立前已收到的对价应作为预收账款（如房地产开发企业购房意向金或订金），而不能作为合同负债。合同一旦正式成立，企业再将预收账款转入合同负债。

（2）合同负债与履约义务密切相关，某些情况下虽然企业尚未收取客户的预收款，但是如果企业能够认定对这笔款项享有无条件收款的权利，则企业也应当对此确认合同负债。即，针对不可撤销合同企业同时确认应收账款和合同负债。

实务中，客户在合同成立以前就向企业支付对价的情形较为少见。

3.其他相关概念

（1）收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。其中，日常活动，是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的活动。例如，工业企业制造并销售产品、商品流通企业销售商品、咨询公司提供咨询服务、软件公司为客户开发软件、安装公司提供安装服务、建筑企业提供建造服务等，均属于企业的日常活动。日常活动所形成的经济利益的流入应当确认为收入。

（2）客户，是指与企业订立合同以向该企业购买其日常活动产出的商品或服务并支付对价的一方。收入准则所界定的客户，既包括直接购买本企业商品的客户，也包括向客户购买本企业商品的第三方（即“客户的客户”）。

（3）合同，是指双方或多方之间订立的、具有法律约束力的权利和义务的协议。

（4）合同成本，包括合同取得成本与合同履约成本。合同取得成本，企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。合同履约成本，企业为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，应当作为合同履约成本确认为一项资产。该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。预期取得的合同应当是企业能够明确识别的合同，例如，现有合同续约后的合同、尚未获得批准的特定合同等。与合同直接相关的成本包括直接人工（例如，支付给直接为客户提供所承诺服务的人员的工资、奖金等）、直接材料（例如，为履行合同耗用的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的成本和周转材料的摊销及租赁费用等）、制造费用（或类似费用，例如，组织和管理相关生产、施工、服务等活动发生的费用，包括管理人员的职工薪酬、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费、临时设施摊销费等）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本(例如，支付给分包商的成本、机械使用费、设计和技术援助费用、施工现场二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费等）。

4.合同资产、合同负债及其相关资产、负债的列示

（1）通常情况下，企业根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债，并按照流动性分别列示为“合同资产”或“其他非流动资产”以及“合同负债”或“其他非流动负债”。同一合同下的合同资产和合同负债应当以相互抵销后的净额列示。

（2）由于同一合同下的合同资产和合同负债应当以净额列示，企业也可以设置“合同结算”科目（或其他类似科目），以核算同一合同下属于在某一时段内履行履约义务涉及与客户结算对价的合同资产或合同负债，并在此科目下设置“合同结算——价款结算”科目反映定期与客户进行结算的金额，设置“合同结算——收入结转”科目反映按履约进度结转的收入金额。资产负债表日，“合同结算”科目的期末余额在借方的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；期末余额在贷方的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。

（3）按照“新收入准则”的相关规定确认为资产的合同取得成本、合同履约成本，通常根据其明细科目初始确认时摊销期限是否超过一年或一个正常营业周期，分别在“其他流动资产”、“存货”或“其他非流动资产”项目中列示。

对于合同取得成本与合同履约成本，资产评估专业人员可参照合同资产与合同负债的方法实施核查验证与评定估算。

二、合同资产与合同负债的核查验证

（一）合同资产的核查验证

1.获取合同资产评估申报明细表，复核加计是否正确，并与报表数、总账数和明细账合计数核对相符，同时就合同资产涉及的在建商品的名称、规格和数量，服务项目名称、数量、实施地点、工期、合同价款、账面余额等主要信息与明细账及相关合同资料进行核对；

2.对涉及合同资产的相关财务指标进行前后期及同行业指标的对比分析，对合同资产及应收账款借方累计发生额与主营业务收入的配比进行分析，结合收入中对应时段履行合同完工进度的检查，复核期末合同资产挂账合理性；

3.查阅相关合同、变更签证、工程量计量确认文件、工程结算文件等原始凭证，核查与合同资产相关业务收入的确认与成本的结转，结合应收账款、应付账款、合同负债、预收账款等其他科目的核查验证，进一步核实合同资产及相关负债账面金额真实性；

4.对合同资产的账龄进行分析，检查原始凭证，如合同、生产及销售等相关履约记录，判断账龄划分的准确性，了解合同资产长期挂账的原因；

5.必要时针对大额合同资产向客户发函或现场勘查，进一步了解、核查合同资产的履约情况；

6.关注是否存在同一合同下的合同负债；

 

7.在必要及切实可行的情况下，对大额合同资产对应的工程项目或其他实物资产实施现场勘查，核实工程建设实际形象进度等具体情况，以便更好地对合同资产的真实性作出判断。

（二）合同负债的核查验证

1.获取合同负债评估申报明细表，复核加计是否正确，并与明细账、总账、报表及相关合同资料核对是否相符；

2.对合同负债账龄的合理性进行分析，并检查合同负债长期挂账的原因；

3.抽查合同负债有关的销货合同或工程承包合同、仓库发货记录、货运单据和收款凭证及工程量的计量确认和变更签证资料，检查企业向客户转让相关商品或提供服务时是否及时转销合同负债，确定合同负债期末余额的正确性和合理性；

4.关注是否存在同一合同下的合同资产；

5.关注合同负债期后结转情况。
三、合同资产与合同负债的评定估算

通常情况下，合同资产与合同负债按照核实后的账面值确定评估值。

评估中，资产评估专业人员需要充分分析和判断相关合同对价的可收回性，合同资产中是否存在客户破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后仍无法收回，或者客户长期未履行偿债义务的情况，合理分析客户的资信状况、持续履约能力，以及被评估单位本身的履约风险等因素对合同资产价值的影响，判断是否存在预期信用损失，进而合理确定合同资产的评估结果。

关注合同负债相关履约义务的履行情况，以及被评估单位是否存在不再负有向客户转让商品或提供服务的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回的情形，以便确定是按照核实后的账面值确定评估值，还是按零值计算。

 

 

第五节  存货的评估

一、存货的概念、类型与计量

1.存货的概念及主要类型

存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。存货区别于固定资产等非流动资产的最基本的特征是，企业持有存货的最终的目的是为了出售，包括可供直接销售的产成品、商品，以及需经过进一步加工后出售的原材料等。一般工业企业的存货通常包括原材料、在产品、半成品、产成品、商品、周转材料、发出商品、材料采购（在途物资）和委托加工物资等。

（1）原材料，指企业在生产过程中经加工改变其形态或性质并构成产品主要实体的各种原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。

（2）在产品，指企业正在制造尚未完工的产品，包括正在各个生产工序加工的产品，和已加工完毕但尚未检验或已检验但尚未办理入库手续的产品。

（3）半成品，指经过一定生产过程并已检验合格交付半成品仓库保管，但尚未制造完工成为产成品，仍需进一步加工的中间产品。

（4）产成品，指工业企业已经完成全部生产过程并验收入库，可以按照合同规定的条件送交订货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。企业接受外来原材料加工制造的代制品和为外单位加工修理的代修品，制造和修理完成验收入库后应视同企业的产成品。

（5）商品，指商品流通企业外购或委托加工完成验收入库用于销售的各种商品。

（6）发出商品，指企业未满足收入确认条件但已发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价）。

（7）周转材料，指企业能够多次使用、但不符合固定资产定义的材料，如为了包装本企业商品而储备的各种包装物，各种工具、管理用具、玻璃器皿、劳动保护用品以及在经营过程中周转使用的容器等低值易耗品和建造承包商的钢模板、木模板、脚手架等其他周转材料。

（8）材料采购，指企业采用计划成本进行材料日常核算而购入材料的采购成本。在途物资，指企业采用实际成本（或进价）进行材料、商品等物资的日常核算、货款已付尚未验收入库的在途物资的采购成本。

（9）委托加工物资，指企业委托外单位加工的各种材料、商品等物资的实际成本。

2.存货的计量

对于资产评估专业人员而言，尤其需要了解的是存货计量中的初始计量和期末计量。

（1）初始计量。存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。制造费用，是指企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接费用。存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。

（2）期末计量。在资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。所谓可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

二、存货的核查验证

存货是企业重要的实物资产，对存货的核查验证重点在于存货的数量、品质和账面价值，这是合理评估存货价值的基础。资产评估专业人员通过实施现场盘点、访谈、核对等核查验证程序，结合对评估基准日后企业的实际生产经营情况调查了解，查明存货是否可以正常使用或销售，是否存在影响销售的情形，是否存在盘盈、盘亏等账实不符的情况，关注存货的品质状况和库龄长短，核查存货是否存在毁损报废、霉烂变质、残次冷背以及超储积压等品质方面的问题，是否存在明显的潜亏挂账，如果存在上述情形，则应在存货评估明细表中加以注明，以便在后期的评估作价时给予相应处理。

1.原材料的核查验证

（1）获取原材料评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数、明细账合计数核对是否相符；

（2）对原材料实施盘点（抽盘、监盘），确认原材料评估明细表的数量与盘点记录的原材料数量是否一致，以确定原材料明细表的数量的准确性和完整性；

（3）检查原材料的计价方法前后期是否一致，原材料的入账基础和计价方法是否正确，原材料发出计价的方法是否正确，结合原材料的盘点检查，期末有无货到票未到情况，如有，应查明是否已暂估入账，其暂估价是否合理；

（4）核查主要材料的采购合同、发票、入库单等原始凭证，关注其权属状况和入账依据；

（5）对于通过非货币性资产交换、债务重组、企业合并以及接受捐赠等取得的原材料，检查其入账依据是否真实、完备，入账价值和会计处理是否符合相关规定；

（6）检查投资者投入的原材料是否按照投资合同或协议约定的价值入账，并检查约定的价值是否公允、交接手续是否齐全；

（7）对原材料的库龄作必要的分析，审核有无长期挂账的原材料。

2.在产品、半成品的核查验证

（1）对在产品、半成品相关的“生产成本”进行实质性分析。

①对生产成本履行分析性程序，检查各月及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象；

②分别比较前后各期及本年度各个月份的生产成本项目，以确定成本项目是否有异常变动以及是否存在调节成本的现象；

③比较当年度及以前年度直接材料、直接人工、制造费用占生产成本的比例，并查明异常情况的原因。

（2）对在产品、半成品实施盘点（抽盘、监盘），对其数量和品质状况进行核实。

（3）对生产成本计价的核查验证。

①了解被评估单位的生产工艺流程和成本核算方法，检查成本核算方法与生产工艺流程是否匹配，前后期是否一致并作出记录；

②抽查成本计算单，检查直接材料、直接人工及制造费用的计算和分配是否正确，并与有关佐证文件（如领料记录、生产工时记录、材料费用分配汇总表、人工费用分配汇总表等）相核对；

③获取完工产品与在产品的生产成本分配标准和计算方法，检查生产成本在完工产品与在产品之间、以及完工产品之间的分配是否正确，分配标准和方法是否适当，与前期比较是否存在重大变化，该变化是否合理；

④对采用标准成本或定额成本核算的，检查标准成本或定额成本在本期有无重大变动，分析其是否合理；检查本期材料成本差异的计算、分配和会计处理是否正确，库存商品期末余额是否已按实际成本进行调整。

（4）抽查核实相关材料、人工、制造费用的归集、结转是否恰当。

（5）在被评估单位已经审计的情况下，与注册会计师就“生产成本”的真实性、完整性进行充分沟通。

3.产成品、库存商品的核查验证

（1）对产成品、库存商品实施盘点（监盘、抽盘）。选取代表性样本，核查库存商品、产成品评估明细表的数量与盘点记录的库存商品数量是否一致，以确定产成品、库存商品评估明细表的数量的准确性和完整性。

（3）对库存商品及产成品计价的核查验证。

①检查库存商品及产成品的计价方法是否前后期一致；

②检查库存商品及产成品的入账基础和计价方法是否正确，自库存商品及产成品评估明细表中选取适量品种，核对相关成本计算单、购货发票等。抽查产成品、库存商品入库单，核对产成品、库存商品的品种、数量与入账记录是否一致；

③检查产成品、外购库存商品的发出计价是否正确。

④结合库存商品、产成品的盘点，检查期末有无库存商品、产成品已到而相关单据未到的情况，如有，应查明是否暂估入账，其暂估价的确定是否合理。

（4）审阅库存商品、产成品明细账，检查有无长期挂账的，如有，应查明原因并作适当处理。

4.发出商品的核查验证

（1）获取发出商品评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数、明细账合计数核对是否相符；

（2）检查发出商品有关的合同、协议和凭证，分析交易实质，检查其会计处理是否正确，包括发出商品品种、数量和金额与库存商品的结转额是否一致，并与库存商品出库单核对一致；

（3）如果必要且可行，对发出商品进行函证；

（4）关注有无长期挂账的发出商品事项，如有，应查明原因，视情况不同作出相应处理。

5.周转材料的核查验证

（1）将周转材料评估明细表，复核加计是否正确，并与总账数、明细账合计数核对是否相符；同时抽查明细账与仓库台账、卡片记录检查是否相符。

（2）检查周转材料的转销或摊销方法是否符合企业会计准则的规定, 前后期是否一致。例如：包装物和低值易耗品，应当采用一次转销法或者五五摊销法进行摊销；钢模板、木模板、脚手架和其他周转材料等，可以采用一次转销法、五五摊销法或者分次摊销法进行摊销。

（3）检查周转材料（低值易耗品、包装物）与固定资产的划分是否符合规定；

（4）选取代表性样本，抽查周转材料（低值易耗品、包装物）明细账的数量与盘点记录的周转材料（低值易耗品、包装物）数量是否一致，以确定周转材料（低值易耗品、包装物）评估明细表的数量的准确性和完整性。

（5）核查有无长期挂账周转材料（低值易耗品、包装物）事项。

6.材料采购的核查验证

（1）获取材料采购（在途物资）评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数、明细账合计数核对是否相符；

（2）对大额材料采购或在途物资，追查至相关的购货合同及购货发票，复核采购成本的正确性，并抽查期后入库情况，必要时发函询证；

（3）如采用计划成本核算，审核材料采购账项有关材料成本差异发生额的计算是否正确；

（4）检查材料采购是否存在长期挂账事项，如有，应查明原因，以便在评定估算时作出相应处理。

7.委托加工物资的核查验证

（1）获取委托加工物资评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数、明细账合计数核对是否相符；

（2）抽查委托加工业务合同，检查有关发料凭证、加工费、运费结算凭证，关注所有权归属，关注所有权上主要风险和报酬的归属（这是是否将其确认为自身资产的主要判断标准），核对成本计算是否正确，会计处理是否正确；

（3）抽查期后加工完成物资的验收入库手续是否齐全，会计处理是否正确；

（4）复核委托加工物资发出的正确性；

（5）核查有无长期挂账的委托加工物资事项。

三、存货的评定估算

（一）存货评估总体原则

在对存货评估时，应当以上述核查验证结论为基础，结合市场调查情况，考虑持有存货的目的和评估基准日后事项的影响等因素，分别采用成本法、市场法等相应评估方法确定评估值。

1.对于持有自用的外购存货，通常采用成本法评估，以其评估基准日现行采购成本确定评估值。外购存货的采购成本指企业物资从采购到入库前所发生的全部支出，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。存货的购买价款，是指企业在评估基准日购入相同或类似材料或商品的市场价格，如原材料和周转材料的进价。存货的相关税费，是指企业购买、自制或委托加工存货发生的进口关税、消费税、资源税和不能抵扣的增值税进项税额等应计入存货采购成本的税费。其他可归属于存货采购成本的费用，即采购成本中除上述各项以外的可归属于存货采购成本的费用，如在存货采购过程中发生的仓储费、包装费、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用等。

2.对于持有待售的存货，如产成品、库存商品和用于出售的材料等，通常采用市场法评估，以其市场销售价格减去销售费用、相关税费和适当数额的净利润确定评估值。市场销售价格通常选择企业同类产品的现行不含税出厂价格，其中，为执行销售合同或者劳务合同而持有的产成品或商品，且销售合同订购数量等于或小于企业持有数量的，通常应当以产成品或商品的合同价格作为其评估值的计算基础，超出部分按照市场销售价格确定。持有待售存货的相关税费是指存货对外销售环节所发生的税金及附加和企业所得税，其中税金及附加为企业销售应税产品和材料等所需要缴纳的消费税、资源税，以及城市维护建设税和教育费附加等。

（二）不同类别存货的评估方法

1.原材料的评定估算。原材料往往品种、规格繁多，通常根据其具体特点采用成本法或市场法评估。对于企业正常使用的主要材料，采用成本法评估，以其实际库存数量和现行市场购买价格确定相关采购成本和评估值；对于量大价低且正常使用的辅助材料，通常在核查验证的基础上，考虑其周转速度快，库存时间短，市场价格变化不大特点，可以按照核实后账面值确定评估值；对于库存时间较长、超储积压、闲置不用以及直接用于出售的材料，采用市场法评估，以其可变现净值确定评估值；对于霉烂变质、毁损报废、无法正常使用的材料，经核实后按其残余价值确定评估值，即按照废料回收价格评估；对于账面余额为负数的原材料，经核查属于货到票未到的，评估中应按照核实后的库存数量和现行采购成本确定评估值，同时根据采购合同等资料在应付账款中计提应付未付暂估款。

2.产成品、库存商品、发出商品的评定估算。对产成品、发出商品主要采用市场法评估，对于库存商品可选择采用成本法或市场法评估。评估时，在市场调查的基础上，收集与被评估单位相同或类似产成品、商品的市场价格；了解企业产成品、商品的定价政策，收集产成品的销售价目表以及产成品、商品的近期销售发票；对产成品的销售情况（如畅销、正常销售、滞销、积压等）进行分析。在此基础上，区别以下几种情形进行评估：

（1）对于畅销的产品，根据其市场销售价格减去销售费用和相关税费确定评估值。

畅销产品的评估值=市场销售单价×(1-销售费用率-税金及附加费率-销售利润率×所得税率)×数量

（2）对于正常销售的产品，根据其市场销售价格减去销售费用、相关税费和适当数额的净利润确定评估值。   

正常销售产品的评估值=市场销售单价×[1-销售费用率-税金及附加费率-销售利润率×所得税率-销售利润率×(1-所得税率)×净利润扣除率]×数量

（3）对于勉强能销售出去的产品，根据其市场销售价格减去销售费用、相关税费和净利润确定评估值。

勉强销售产品的评估值=市场销售单价×[1-销售费用率-税金及附加费率-销售利润率]×数量

（4）对于滞销积压、残次冷背的产成品、商品，资产评估专业人员应该充分认识到其市场销售价格与企业正常销售产品价格的差异，合理确定市场可接受的销售价格，在一定条件下可以其残余价值确定评估值，即按照废料回收价格评估。

（5）对于霉烂变质、已过保质期的产成品、商品，按零值评估。

（6）对于没有采购限制、正常销售的库存商品，也可以视商品销售情况，依据替代性原则，采用成本法评估，以其现行采购成本确定评估值。

（7）对于发出商品，参照产成品的评估方法进行评估，同时注意发出商品的市场销售价格、销售费用与一般产成品的区别，并关注客户可能存在的履约风险。若存在较大的履约风险可参照一般产成品进行评定估算。

上述评估公式中的销售费用率、税金及附加费率及销售利润率，一般按企业基准日当期（或基准日前一年度）会计报表的相关数据确定。如企业会计报表的相关数据明显脱离社会客观水平，资产评估专业人员基于市场参与者的视角，可参照当年国资委发布的《企业绩效评价标准值》中主要经济指标统计资料，按相关行业平均销售费用率、税金及附加费率、销售利润率确定,所得税率按企业既定税率确定。针对亏损企业产成品的评估，考虑销售环节出售类似产成品或商品估计可能实现的利润确定其销售利润率，该销售利润率水平通常可参照相关产品贸易行业的平均水平及被评估产成品的实际状况综合确定。

3.在产品（自制半成品）的评定估算。在产品（自制半成品）可结合其具体情况采用适当的方法进行评估。具体如下：

（1）在原材料一次性投料，加工周期较短的情况下，可以按照原材料的市场价值加上账面核实后的加工成本确定评估值。

（2）在原材料一次性投料的情况下，如在产品的加工周期较长，可参照产成品的评估方法结合产品的完工程度确定评估值。

在产品的完工程度可采用约当产量计算。约当产量是指将期初在产品成本和本期发生生产费用的总和，按完工产品数量和期末在产品约当产量的比例进行分配，以计算本期完工产品成本和期末在产品成本的一种方法。

（3）在原材料分期投入的情况下，如原材料价格变动不大，可按照核实后的账面值确定评估值；如原料价格波动较大，则需对评估值进行相应的调整。

（4）对于加工周期较长且完工程度较高的在产品，可按照产成品的估计售价减去至完工仍将发生的成本、估计的销售费用、相关税费，以及基于同类或类似产成品的基础上估计销售环节可能实现的利润确定评估值。

5.对于在用周转材料（在用低值易耗品），一般参照固定资产的评估方法评估。

6.对于材料采购（在途物资），参照原材料的评估方法进行评估，同时关注供应商是否存在履约风险。

7.对于委托加工物资，参照原材料、在产品的评估方法进行评估，同时关注受托加工单位是否存在履约风险。

8.对于存货跌价准备，由于与之对应的相关存货已经按照市场价值或在用价值进行了评估，通常评估为零。

 

第六节  房地产开发企业存货的评估

一、房地产开发企业存货的概念、类型

本指引所称“房地产开发企业存货”，是指房地产开发企业根据《企业会计准则第1号—存货》准则的规定作为存货核算的在建开发产品（在产品）和已完工开发产品（产成品，俗称“商品房”），其账面价值主要为企业已发生的开发成本。根据财政部发布的《企业产品成本核算制度》（财会[2013]17号），通常情况下，房地产开发企业的开发成本项目主要包括：土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等。

1.土地取得费用，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让价款、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

2.前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

3.建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

4.基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、绿化及园林景观环境工程费用等。

5.公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等，如物业管理用房、配电房、泵站、幼儿园及老年人活动室等。

6.开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、工程保险费等。

7.借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。

深刻理解房地产开发企业开发成本的构成，有助于合理确定房地产开发企业存货评估价值的内涵。

二、房地产开发企业存货的核查验证

房地产开发企业存货兼具工业企业存货和不动产的特点，其单项价值一般都较大，核查中除关注工业企业存货的核查验证要点外，更应结合不动产的特点制定切实可行的核查验证方案。

通过向企业搜集与房地产开发项目有关的证书、批准文件、合同、图纸等资料，关注房地产项目立项、批文、规划、建设、销售相关文件的合法性与完备性，同时查阅有关账簿、凭证及其他有关统计资料，了解其财务核算、成本费用支付、项目销售情况。

（一）获取被评估单位在建开发产品（在产品）评估申报明细表和已完工开发产品（产成品）评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数、明细账合计数核对是否相符。

（二）收集并核查验证评估所需资料。

1.权属资料：土地出让（转让）合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房地产预售许可证、工程竣工验收报告、土地使用证、房屋所有权证、不动产权证、他项权证等资料。

通过查阅上述资料的原件，核查房地产项目规划、建设是否合法，权属是否存在瑕疵，是否存在已设定抵押、被查封等权利限制。

2.财务资料：收集土地出让价款、工程款及材料物资支付凭证，契税等相关税款完税凭证，商品房销售预收款凭证，收入确认和成本结转凭证，以及已预缴税款凭证等。

通过抽查凭证、核对工程合同、付款发票的方式，核实了解存货账面价值及其构成，明确工程款支付情况、预付与应付科目核算情况、成本费用归集是否合理、账实是否相符、是否存在未申报或多申报房源情况、成本与收入结转是否匹配，以及是否欠缴税费、款项等情形。

3.工程资料：获取或编制房地产开发项目的合同台账，收集开发项目的主要合同，包括勘察设计合同、监理合同、施工合同、材料物资采购合同，以及测绘资料、工程图纸、工程结算审核报告、竣工验收资料等。了解各项合同的履行情况、合同变更与合同关闭情况。

4.销售资料：收集已销售（预售）商品房的销售台账，并与账面反映的已销售（预售）房源进行核对。根据规划批准的可销售建筑面积（如有测绘报告应按测绘报告中记载的可销售建筑面积计算），结合结转收入房源以及销售台账，统计账面存货实际可销售建筑面积。

5.政策法规资料：与评估对象有关法律法规、工程定额、计价规范、房地产开发相关行政事业性收费文件等资料。

（三）现场勘查。

1.资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、勘查等手段对开发产品进行核查验证，了解开发产品的数量、用途、可销售情况，调查了解各项开发产品的实物状况、区位状况和权益状况。通过现场勘查，补充评估所需资料，完善资产评估申报明细表。

2.关注各项开发产品的土地取得时间、开工时间、预计或已竣工时间，了解项目的开发进度和销售状况。

3.形成现场勘查记录。主要内容如下：

（1）基本信息：开发产品名称、坐落、类型、开工日期、产权人信息等。

（2）权益状况：开发产品的销售（预售）情况、规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封情况等。

（3）实物状况：土地面积、用地性质、土地用途、开发程度等，在建开发产品的建设规模、开发进度（形象进度），以及已完工开发产品的类型、功能用途、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、外观、所处楼幢、楼层和朝向等。

（4）区位状况：包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

三、房地产开发企业存货的评定估算

（一）资产评估专业人员应当知晓，房地产开发企业持有的存货虽然在实务与权利形态上与房屋建筑物和土地使用权相同，但因其持有目的不同，评估思路和参数的选择必然存在差异。

（二）由于房地产开发企业存货的特殊性，其兼具工业企业存货和不动产的特点，因此评估时应在工业企业存货评估的基础上考虑不动产的特点，选择适用的评估方法。通常情况下，房地产开发企业的存货因其开发程度不同，采用的评估方法也不尽相同，其中，对于待开发土地一般采用假设开发法、市场法、基准地价系数修正法评估，对于在建开发产品优先选择采用假设开发法评估，对于已完工开发产品通常选择采用市场法评估，对于房地产开发企业自持的酒店、商场或综合体可以采用收益法或重置成本法评估。基于资产基础法企业价值评估的基本原理，由上述评估方法得出的相关资产的评估结果，并非总能反映其对企业价值的贡献程度，还需要结合具体方法的运用及被评估单位实际账面金额的构成等因素，考虑是否加计资产在购置环节所发生的必要税费（如契税）。

由于房地产开发企业股权转让评估中涉及的开发产品评估增值，在未来计算企业所得税和土地增值税时通常不能被税前扣除，因此无论采用何种评估方法均需要考虑被评估开发产品可能存在的土地增值税和企业所得税对其价值的影响。对于在建开发产品（土地），如根据需要采用两种或两种以上方法进行评估时，应注意各种方法评估结果价值内涵的一致性。不建议将扣除土地增值税和企业所得税的评估结果与未扣除的评估结果采用简单或加权平均的方法确定评估值。

（三）假设开发法

1.假设开发法，又称剩余法，是求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到评估基准日后相减，或将开发完成后价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象价值的一种方法。实务中，假设开发法通常有“动态分析法”和“静态分析法”。

（1）动态分析法，实为现金流量折现法，计算公式为：

在建开发产品评估值=开发完成后房地产预计价值的现值

-后续开发成本的现值-管理费用的现值-销售费用的现值-税金及附加的现值-土地增值税的现值-企业所得税的现值

动态分析法的运用过程中，资产评估专业人员需结合评估基准日当地房地产市场行情、房地产政策及对未来房地产价格走势的预判与分析，合理确定开发完成后房地产预计价值，以及后续发生的预计开发成本和开发费用等。

（2）静态分析法的计算公式为：

在建开发产品评估值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-税金及附加-投资利息-开发利润-土地增值税-企业所得税

    以下以静态开发法为主，详细说明假设开发法评估在建开发产品中各项参数的确定。

2.开发完成后房地产价值。按照规划部门批准的不同用途的可销售房地产总建筑面积及对应销售单价计算得出。

（1）可销售总建筑面积的确定。如果已领取开发完成房地产不动产权证，按不动产权证登记的可销售物业总建筑面积计算；若尚未领取开发完成房地产不动产权证，但已进行房地产测绘的，按照测绘报告记载的可销售物业总建筑面积计算；既未领取开发完成房地产不动产权证，也未已进行房地产测绘的，按照规划部门批准的建设工程规划许可证（或者总平图）中的建筑面积合理预测可销售面积。

（2）销售单价的确定。本项目近期有同类房地产销售的，销售单价可以参照本项目近期同类房地产的销售单价（不含增值税，下同）；如本项目近期没有同类房地产销售的，销售单价按评估基准日当地同类房地产的售价和租价，采用比较法、收益法估算确定。

（3）计算开发完成后房地产价值时，应根据评估基准日账面预收账款对应房源与未销售房源情况，合理确定可销售房源，同时注意预收款项与开发完成后房地产价值的关联性，避免多计收入或负债。

3.后续开发成本。按照开发项目预计总成本减去账面已发生开发成本确定。

项目预计总成本包括为满足规划要求，将房地产项目全部建成交付所需发生的所有费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等。

（1）项目预计总成本，通常依据被评估单位提供的经核查验证后的开发项目概算、预算、建筑安装工程承包合同、工程结算及其审计报告等资料确定，或参照与本开发项目相同或类似项目的建设开发成本，采用成本法、市场法等适用方法，经比较、调整、修正后确定。为谨慎起见，通常在评估中可以视项目的复杂程度，以前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费之和为基数，计取一定比例的不可预见费。评估中确定开发成本应与房地产售价相匹配（精装或毛坯等）。

（2）账面已发生开发成本，既包括在企业开发成本（存货）中核算的已发生的工程费用和材料价款等成本费用支出，也包括在预付账款和其他应收款中反映的与开发成本相关的预付款项，评估中需要结合其他资产、负债科目的评估综合考虑。

4.管理费用、销售费用，可以参考同类房地产开发项目的管理费用率、销售费用率水平，结合项目实际进度，按照续建开发成本的一定比例估算管理费用，按照预计的开发完成后房地产价值的一定比例估算销售费用。

5.税金及附加，主要指以应交增值税为基础而计算的城市维护建设税和教育费附加，按现行税法规定估算。税金及附加不包含“应由买方缴纳税费”（契税），因为土地已经取得，相关契税一般已包含在开发产品的账面成本之中，这一点不同于开发土地单独转让目的下的评估。

6.投资利息，仅在采用静态分析法时涉及，这也是静态分析法评估中的重点和难点，评估中务必要结合开发项目的实际情况合理计算。通常情况下，投资利息以在建开发产品及后续开发成本费用为基数，并根据这些开发成本费用在房地产开发建设过程中投入的时间不同，分别确定各自的占用时间，按照评估基准日的市场贷款利率水平计算相应的投资利息。具体公式如下：

投资利息=在建开发产品评估值×[（1+r）ⁿ-1]+(续建开发成本+管理费用+销售费用）×[（1+r）^n×50%-1]

在企业价值评估实务中，资产评估专业人员需要综合考虑开发项目的畅销程度、预售情况、后续开发时间等因素，合理确定开发期内的预计资金占用水平及投资利息，除上述在建开发产品评估值和开发成本外，还要考虑被评估单位可能存在的预收购房款、待抵扣增值税进项税额等对开发项目实际资金占用水平的影响，通常不宜直接采用被评估单位现有借款金额和实际利率测算。

7.开发利润。仅在采用静态分析法时涉及，在确定开发利润时，根据商品房销售模式、畅销程度以及完工进度，参照行业平均利润率，并结合当地经济水平合理预测开发利润水平确定，评估时务必注意开发利润计算基数与相应利润率的匹配性，实际操作中一般取成本利润率或销售利润率，计算公式分别如下：

开发利润=（在建开发产品评估值+续建成本+管理费用

+销售费用）×成本利润率

    开发利润=开发完成后房地产价值（售价）×销售利润率

由于在建开发产品的开发进度不同，达到预计可销售状态的续建开发成本及承担的风险也有差异，因此资产评估专业人员可以根据项目的开发进度、畅销程度、预售情况、续建周期等因素，在上述成本利润率、销售利润率的基础上考虑一定比例的折扣。如在建开发产品为毛地、净地时，通常无需考虑折扣；如在建开发产品接近完工时，则成本利润率为仅考虑后期销售环节实现的利润水平（类似于一般工业企业产成品的评估）。

8.企业所得税和土地增值税。通常以被评估单位账面历史成本为基础，按照现行税法规定，采用清算模式估算。在经初步判断评估增减值幅度变化不大的情况下，也可以采用当地税务机关规定的土地增值税预征税率估算土地增值税，参照同类开发项目或行业平均成本费用利润总额率在确定开发利润时一并估算企业所得税。

（四）市场法

1.市场法适用于尚未开工建设的土地使用权和已完工开发产品的评估。

2.采用市场法评估尚未开工建设的土地使用权时，可以参考本指引第十五节“土地使用权的评估”。但需要根据被评估房地产开发企业及该宗地的实际情况，确定是否需要扣除必要的土地增值税和企业所得税，并且加计土地购进环节已经发生的契税等税费。

3.采用市场法评估已完工开发产品时，市场销售价格通常需要考虑房地产的销售状况、当地房地产政策，以及本项目已获得批复的销售价格、销售方式、首付款比例等情况后确定，或参照类似商品房的交易价格经调整、修正后确定，在此基础上，扣除必要的销售费用、相关税费，并根据其畅销程度确定扣除适当比例的销售利润。市场销售价格的评估中所选可比参照物应具有可比性，与被评估资产规模相当，修正调整的幅度不宜过高。相关税费除税金及附加外，还需要考虑土地增值税和企业所得税的影响。必要时对于销售周期比较长的已完工开发产品（如总价偏高的别墅、大面积的商铺等），可以考虑扣除未来销售期间占用的资金成本。

（五）成本法

房地产开发企业存货的评估仅在少数情况下采用成本法。当在建开发产品开发程度相对较低时，可以首先采用其他适用的评估方法确定土地的购进价格，再加上必要的开发成本及合理开发利润后确定其评估值。对于尚未确定销售价格、市场上缺乏可比交易案例、且不适用收益法评估的已完工开发产品，可以考虑采用重置成本法确定评估值，具体公式如下：

已完成开发产品评估值=土地取得成本+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施费+开发间接费+管理费用+投资利息+合理开发利润

由于房地产开发企业存货尚未销售，而评估的目的也并非确定其对外售价，因而在评估值的构成中无需加上销售税费。同时，由于该存货的持有目的是销售而非自持，因而，在成本法的评估中同样需要结合其开发项目的具体情况，考虑土地增值税对评估结果的影响。